核心争议
本案争议焦点为：以房抵债协议因抵债方原因无法完成过户，施工方能否主张原欠付工程款，抵债方要求施工方支付房屋占用费能否得到支持。
裁判分析
石长新 律师结合(2023)辽02民终3932号生效判决分析：基于本案抵债房屋因开发商（上诉人）自身抵押原因无法办理过户，以房抵债目的无法实现的特定事实，二审法院最终维持一审判决，支持施工方主张原欠付工程款的请求，驳回了开发商要求支付房屋占用费的反诉请求。
案件基本事实
某某泉城公司、某某半岛公司均欠付某某江山公司工程款，合计86万余元。2016年，四方签订《四方抵房协议书》，约定半岛公司以其开发的一套房屋抵顶全部欠付工程款，房屋总价款超出工程款部分3.7万余元由江山公司补差价，房屋直接过户给江山公司指定的案外人庞某。协议签订后，房屋交付给庞某占有使用，但半岛公司早已将案涉房屋抵押给案外人，且明确拒绝解押过户，导致一直无法办理产权变更登记。另案生效判决已经确认案涉以房抵债协议客观上无法履行，因此江山公司起诉要求二公司支付欠付工程款，半岛公司反诉要求江山公司支付房屋占用费。
关联问题解答
以房抵债没办成，还能要回原工程款吗？
一般规则下，以房抵债本质是欠付工程款的替代履行方式，若因抵债方原因导致替代履行无法实现，债权人有权恢复主张原工程款债权。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务的，对方可以要求其承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，以房抵债无法履行的原因完全是半岛公司自身将房屋抵押且拒绝解押导致，过错在半岛公司，因此江山公司有权要求半岛公司和泉城公司支付原欠付工程款，符合一般规则。
如果是因债权人原因导致以房抵债无法履行的，抵债方有权拒绝恢复履行原债务，实践中对此也形成了统一裁判思路。
抵债房屋已经交付，开发商能主张占用费吗？
一般规则下，能否主张房屋占用费，核心看过错方是谁。如果是开发商自身原因导致以房抵债无法履行，那么房屋占有人是基于合法有效的抵债协议占有房屋，不属于无权占有，开发商无权主张占用费。反之，如果是债权人原因导致无法履行，开发商才有权主张占用费或者要求返还房屋。
本案中，半岛公司作为过错方，不仅无法要求过户，还要求对方支付占用费，显然不符合法律规定，法院驳回其诉求完全符合一般规则。
办案视角与实务建议
石长新 律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
签订以房抵债协议前，一定要核查抵债房屋的权利状态。施工方接受以房抵债时，务必提前去不动产登记部门查询房屋的权属、是否存在抵押、查封等权利负担。本案中江山公司就是没有提前核查，导致房屋早已被开发商抵押，后续无法过户，虽然最终胜诉，但也经历了三次诉讼，耗费了大量时间和诉讼成本。如果提前发现权利问题，可以要求开发商先解押再签协议，或者更换合格的抵债房屋，就能避免后续纠纷。
核心条款一定要约定明确，保留好关键证据。以房抵债协议中，必须明确写清楚抵债的金额、补差价的方式、过户的时间、哪一方承担解押过户义务、违约责任。如果差价已经通过代垫工程款、税费等方式抵消，一定要在协议中明确确认，避免对方事后反咬一口说你没补差价。本案中，《四方抵房协议书》对各方权利义务约定清晰，另案生效判决已经确认了半岛公司违约的事实，这就是江山公司胜诉的关键证据。
石长新 律师提醒，实践中很多当事人签以房抵债协议的时候会忽略利息主张，其实欠付工程款利息从应付工程款之日就可以主张，即使签了以房抵债协议，最终没办成的，依然可以主张利息。
这类建设工程以房抵债案件的裁判思路在司法实践中已经比较统一，核心就是过错责任，哪一方导致以房抵债无法履行，就由哪一方承担不利后果。
案例检索信息
案号：(2023)辽02民终3932号
案由：建设工程施工合同纠纷
审理法院：辽宁省大连市中级人民法院
裁判日期：2023年6月20日
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条：当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。
注：本案原审适用《中华人民共和国合同法》，现行民法典对应条款内容一致，不影响规则适用。
本文由石长新 律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。
