核心争议解答
石长新 律师结合(2022)辽02民终8157号生效判决分析：本案争议焦点为发包人欠付承包人的案涉款项应以金钱方式履行还是以物抵债方式履行。基于本案中以房抵款协议签订后近六年未实际履行，且未履行的责任归于发包人，二审法院最终维持一审判决，支持承包人主张工程款的诉讼请求。
本案基本案情与裁判观点
某某公司（发包人）与两家承包单位签订了两份建设工程施工合同，分别施工富丽华国际项目的换热站及热力管网工程。两份工程分别于2016年10月和2017年11月完成结算，总工程款合计九百多万元，已付七百多万元，尚欠九十余万元。
2016年11月，双方签订《以房抵款协议书》，约定发包人用该项目一套房屋抵顶欠付的工程款，承包人指定第三人王某某为实际购房人，但协议仅约定了房屋房号范围、面积和单价，未明确具体哪套房屋，也未约定签订商品房买卖合同、交付过户的具体时限。协议签订后，双方一直未签订商品房买卖合同，房屋也未交付过户。后续双方就工程质保金另行签订以房抵款协议，且已经履行完毕。
承包方因协议长期无法履行，起诉要求解除《以房抵款协议书》，发包人支付欠付工程款及利息。一审法院支持了承包方的诉讼请求，发包人不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
从办案视角看，本案中发包人主张承包方未完成合同约定的“将供热二次网移交热电集团”的义务，但其未提交任何证据证明曾要求承包方履行移交手续，也无法举证证明承包方未完成该义务，而承包方提交了热电集团出具的回复，证明无法移交是发包人项目自身原因导致，这一关键证据直接否定了发包人的抗辩，是承包方胜诉的核心原因之一。
关联法律问题引申
债务履行期届满前签订的以房抵款协议，效力如何？
一般规则：根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条规定，当事人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付抵债物的，法院应当释明当事人按原债权债务关系起诉。此时的以房抵款协议本质上只是对原工程款债权的担保，不会消灭原债权债务关系，债权人仍可主张原工程款债权。
本案中，案涉《以房抵款协议书》签订于其中一项工程结算之前，属于债务履行期届满前签订，因此符合上述规则，承包人有权主张原工程款债权，实践中多数法院也按此规则裁判。
以房抵款协议签订后，谁负有主动履行的义务？
一般规则：以房抵款协议中，发包人作为开发建设单位，是商品房买卖合同的文本提供者，也掌握房屋抵押、解押、销售的信息，因此发包人负有主动通知承包方及指定购房人签订商品房买卖合同、办理网签过户的义务。若发包人无法举证证明其已经履行了催告义务，也无法证明房屋已经具备交付过户条件，则应当认定协议未履行的责任在发包人。
本案中，发包人无法证明其曾催告王某某签订合同，也无法证明案涉房屋何时解除抵押、具备过户条件，因此法院认定责任在发包人，符合一般规则。
石长新 律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，关键证据留存方面：签订以房抵款协议时，一定要明确抵顶房屋的具体信息，包括坐落、房号、面积、抵顶价格，同时明确签订商品房买卖合同、交付、过户的具体时限，将这些内容写入书面协议，避免因内容不明确被认定为仅属担保性质。协议签订后，若发包人长期不履行，承包方要主动发书面函件催告，留存催告沟通的证据，避免后续被反主张我方违约。
第二，事前风险预防方面：如果不得不签订债务履行期届满前的以房抵款协议，一定要在协议中明确约定：若以房抵款无法按期履行，发包人仍需承担支付工程款及逾期利息的责任，给后续主张权利留好依据。
第三，诉讼策略方面：如果以房抵款协议长期无法履行，且责任明确在发包人，承包人可以直接起诉主张原工程款债权，不需要先起诉要求履行以房抵款协议，法院会按照原建设工程施工合同关系审理本案。石长新 律师提醒，每个案件事实细节不同，建议遇到此类情况及时咨询律师，结合个案具体情况制定诉讼方案。
案例检索信息
- 案号：(2022)辽02民终8157号
- 案由：建设工程施工合同纠纷
- 审理法院：辽宁省大连市中级人民法院
- 裁判日期：2022年10月14日
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条：当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。
本文由石长新 律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。
